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温哥华房产投资指南
 
    大温哥华地区(温哥华大城市圈)位于加拿大大不列颠哥伦比亚省西南部太平洋沿岸,在伯拉德湾与弗雷泽河三角洲之间,隔乔治亚海峡与温哥华岛相望,南距加美边界40公里。占地面积2800平方公里,共有人口247万人,由21个卫星市镇组成,我们熟知的温哥华只是其中的一个城市。温哥华气候温和湿润,平均气温10℃,其中1月份平均气温5℃,6月平均气温21℃,年降水量1170 毫米。
 

市镇

英文名字

类別

人口 2005

加入年份

安莫尔

Anmore

1,673

1997年

贝卡拉

Belcarra

723

1993年

宝云岛

Bowen Island

海岛市镇

3,424

1968年

本那比

Burnaby

204,324

1967年

高贵林

Coquitlam

121,973

1967年

三角洲

Delta

区域市镇

102,655

1967年

兰里市

Langley City

25,716

1988年

兰里区

District of Langley

区域市镇

97,125

1988年

狮子湾

Lions Bay

1,421

1972年

枫树岭

Maple Ridge

区域市镇

73,280

1995年

二埠

New Westminster

57,480

1967年

北温哥华市

City of North Vancouver

46,759

1967年

北温哥华区

District of North Vancouver

区域市镇

87,083

1967年

匹特草原

Pitt Meadows

16,673

1995年

高贵林港

Port Coquitlam

57,563

1967年

滿地宝

Port Moody

28,458

1967年

列治文

Richmond

173,430

1967年

素里

Surrey

393,137

1967年

溫哥华

Vancouver

583,267

1967年

西溫哥华

West Vancouver

区域市镇

44,149

1967年

白石

White Rock

19,577

1967年

 

    温哥华宜人气候使其连续九年被评为全世界最宜居城市。温哥华的气候由于受北太平洋暖流的影响,再加上东部连绵的落基山脉挡住了美洲大陆来的寒冷干燥气流,因此令温哥华四季宜人,是全加拿大冬季最暖和的城市,最冷的1月平均气温为3℃,7月的平均气温为17℃。温哥华四季常绿,景色优美,是全加拿大最温暖的城市,连续九年被评为全世界最宜居城市。

在加拿大买房

一、买房为什么需要房地产经纪?

  很多新移民刚到温哥华时,对经纪很怀疑,认为这些人不诚实,只为了赚中介费,不会为客户通盘考虑。有这种看法也不奇怪,因为在中国大陆,地产经纪的诚信度比较低,新移民难免把这种坏印象带过来另外,中国大陆的房地产经纪社会地位也比较低,这种印象也会造成新移民对大温经纪的劳动不够尊重的情况。

  其实,由于中国大陆房地产行业属于新兴行业,经纪更是新兴职业,建设速度越快,对经纪的需求量越大,大陆也还没有形成一整套行之有效的行业管理规范,很多不具备经纪素质的人迅速充斥到这个行业里,导致大陆经纪素质越来越低、队伍诚信度越来越差的现象。

  与中国大陆不同,加拿大是一个法治十分完善的国家,早就形成了一整套行之有效,并被严格执行的经纪从业技能要求和法律规范,使得经纪这个行业始终得到健康的发展。就拿大温地区而言,经纪规范已形成了近百年历史,早在1919年,10个本地房地产中介就组成了Vancouver Real estate Exchange LTD,这就是温哥华房地产协会,专门管理和规范地产经纪行为。

二、加拿大地产经纪是专业人士

  1、资质。加拿大地产经纪都是有牌照的,这是从业的必备资格。没有牌照就不能从事地产经纪工作。每个省的牌照还不一样,持有BC省地产经纪牌照的,不能在多伦多从业。考取牌照有一定的难度,大学里有专门的辅导课程并有考试点。要成为经纪就必须经过严格的专业培训,不仅要学习掌握房屋结构知识,还需要学习相关的法律、法规、贷款规则,以及各种管理制度、所有权制度等等,英语也要通过LPI考试。通过考试获取牌照后,为了保证经纪能合格地从事地产服务,还有各类定期、不定期的培训和辅导,进行知识更新,以充实和丰富经纪的知识储备,提高经纪的从业素质。每两年,地产经纪的牌照要更新一次。社会上也还有很多机构对经纪人进行各种日常评估、评判工作。比如每年大温哥华地区都会根据完成交易量情况及其他一些指标评选Top1%和Top10%的经纪,前者还有机会获得总统大奖,普通客户也可以根据具体情况对经纪进行评价,客户的反映会受到经纪公司的重视。

  2、专业。国内的经纪是随着楼盘跑,楼盘在哪里,他们就跑到哪里,对楼盘地区的情况,很有可能不如顾客熟悉。很多售楼小姐可能连容积率、绿化率也都不清楚。但在这里,经纪除了具备丰富的房屋知识,更会长期观察某一个城市和地区的发展情况,越是做得好的经纪,越是专做于某一城市,有的甚至只服务于某几片小区域。经纪实际上提供的是一种极其专业的服务,这种专业是用时间熬出来的。他们很多年看了无数的房子,就算经验再丰富的新移民,也不具备经纪的专业经验和眼光。所以大温地区的经纪,不仅业务技能熟练,法律程序熟悉,对城市区域的各类信息,如学校、交通、居民构成、治安、购物、娱乐等信息更是烂熟于心,对区域板块市场走势也有独到见解,有的甚至对宏观市场发展具有前瞻性眼光。作为专家他们需要具有给客户以专业指引的能力,作为代理人他们又必须具有始终站在客户立场上维护客户利益的职业操守。

  3、服务。因为是专业服务,所在大温地区的经纪绝大多数虽然在服务过程中殷勤有加,但绝不会因为你要看豪宅就巴结你,也不会因为你只是看个便宜的公寓而冷落你。因为经过严格培训和多年历练,对顾客的服务标准已经成为他们行为原则的一部分了。经纪能为客户做很多事。他们往往懂国粤英语,谈判能力强,对验屋、找律师公证人的程序也很熟,往往能为客户提供一条龙的服务。另外,地产经纪每天的工作都是在查找、对比不同的房源。他们有最集中的数据库,通过经纪去了解、定位并最终找到自己属意的房屋是最全面、最有保障、最快捷的途径。专业经纪在查看、比较各类房源上的时间投入,是行外人无法想象的。可以说,除非您不想得到最全面、准确、及时的市场信息,不介意自己所买卖的物业是否有更好的价钱,否则,依靠经纪是最明智的选择。

  4、忠诚。对委托人忠诚,是加拿大地产经纪最基本的职业操守,因为这是法律规定的责任和义务。在实际过程中,你一旦寻找并确定某个经纪帮你完成买房计划,你与经纪之间的关系,就变成了委托人与代理人关系。经纪作为代理人,有责任做护委托人的利益,不能将委托人的个人信息、标的等随便透露给其他人;而且必须服从委托人意志,按委托人的要求一丝不茍地从事工作。这是中国大陆经纪最无法比拟的一个特点。

  5、保障。大温地区经纪大多数会隶属于一些大的经纪公司,这些公司会对经纪的行为进行约束规范,使经纪一般不敢做任何损害客户利益的事。经纪不端行为如果违反了法律规定,后果往往十分严重。无论是这些公司,还是协会,都是以客户利益为最高准则,他们起到在诉诸法律之前,行业内部维护客户利益的最后一道保障。

  提醒:中国来的很多新移民或投资人往往同时找好几个经纪找房。其实这大可不必,有可能还会让你染上官司。所有的经纪的信息来源是相同的,不会因为你多找经纪就多找到几个房源,经常发生的事是不同的经纪向你推荐同几个房源。卖房子也一样,大家展示信息的渠道也是大致相同,并不是这个经纪就一定比那一个经纪卖得快。多找经纪对经纪的劳动也很不尊重,有可能会使中间的某一个经纪不高兴,在发生较大的利益冲突时,有的经纪为维护自己的利益而将客户提告到法院。如果你找了很多经纪却没有发生这样的事,只能说明你运气好。这样的事较少发生,不是因为经纪没有权利这样做,而是因为为您服务的经纪,大多数也来自中国,作为移民他们知道都不容易,经纪们也比较忙,隐忍一下就算了。

  经纪佣金:第一个要明确的是买房经纪一般不直接向客户收取佣金,房屋买卖一般只从卖方那里收取佣金。第二个要明确的是,严格意义上,收取佣金的并非经纪本人,而是经纪所在的公司或管理机构。每次交易后,并非所有佣金都由经纪所得。一般经纪公司都会扣除一定比例的管理费用,余下的才是经纪所得。管理费用的比例没有一定之规,比如在东部,有的经纪公司管理费用会高达佣金的40%,经纪只能得到60%。

  大温地区佣金的计算方式:房屋成交价前10万的7%, 余款的2.5%,这是两家经纪公司共同分享的部分,而买家经纪公司可分得前10万的3.25%, 余款的1.15%,全额减去买家经纪公司管理费部分,减去地产局交易收费和牌照维护、培训费用,剩下为买家经纪公司所得佣金,而且加拿大有严格的税法,所有佣金每年必须按个人收入额档次依法纳税。

三、购房流程

1、房源

    地产经纪会详细询问客户的需求,根据客户的需求,如自住还是投资,要选择的城市、家中人口、住房面积、价位、孩子学校、个人偏好等等。接着,经纪会通过地产网和公司、个人寻找一些合适的房源,供客户选择。MLS (Multiple Listing System)是电脑多重放盘系统,地产经纪最专业、最广泛而同步的房屋来源。大温地产经纪更可通过智能手机访问这一系统,实效性非常高。

2、看房

    对于经纪推荐的房源,客户进一步初选,确定下想去实地查看的房屋后,经纪会向卖方经纪预约看房。

3、出价

    这就是所谓的下offer,实际上是买卖合同,英文称作Contract of Purchase and Sale。但这个合同是有时效性的,如果卖方不在时限内确认买方的offer,这个合同就无效了。如果卖方确认了就成为正式的合同。

Offer的主要内容包括:

(1)、价钱 Purchase price

(2)、订金金额 Deposit

(3)、交房日期 Completion date

(4)、房价所含内容 Item included一般都含所有的电器电灯,通常不含家俱。

(5)、购买的条件(Subject to Clauses): 包括贷款批准和验房合格

(6)、条件解除日期:一般在Offer确认后的一周内

4、

这个通常叫做Counter Offer。还价的过程通常会有几个回合。

5、成交(Accepted Offer)

双方价格达成一致,买卖合同 Contract of Purchase and Sale最终生效。

6、

双方在Accepted Offer 上签字后,就可以安排验房。买方通常会把验房合格与否作为合同的重要解除条件之一。

7、

这个也可以和找房并行,提前拿到金融机构的pre-approval。因为有的卖方会要求买方出示银行提供pre-approval,这在市场火爆时尤其重要。在下OFFER之后须从银行正式得到批准,也是买方重要的解除条件之一。

8、解除条件

验房合格和银行贷款批准等所有在Offer里面写明的购房条件满足后就可以解除条件,买方需签署解除条件的文件。买卖合同从此正式生效。

9、

订金一般交至买方经纪公司的信托账户trust account,通常在解除条件之后24小时内完成,有时订金也要求在下Offer或是签完Conditional offer后就交,如果条件没达成订金全额退回,关键看合同是如何签署的。

10、过户

找律师办理首付款及贷款手续,办理产权过户手续。一般在交易完成后两到三个月收到正式产权证书。这里需要强调的是,所有交易文件都由律师审阅后才可以进行,所有的买方用来买房款都存入律师楼的信托账户,最后在成交日由买卖双方律师交接,每一步都有法律保证。

11、保

法律规定,从成交日起,而不是从拿钥匙的时间开始,买方作为新屋主承担房屋的所有责任。从房产过户到新房主拿到钥匙,可能中间有几天时间,这几天房子已换成了新房主,所以为防止如火灾等意外发生,新房主必须从成交之日开始购买保险。

12、交房

一般而言,合同会签在一至两个月左右交房,但具体情况可以商量。拿到钥匙后,整个过程结束。买方完全成为房子的主人。

四、在加拿大买房注意事项

   对多数人来说,买房也许是你今生最大的一笔投资,因此再怎么谨慎也不为过。

  当然,请专业验房师检查房屋是常识之一,但完美的房子是不存在的,所以不要指望验房报告显示房屋没有任何瑕疵。你只需关注是否有损害将来居住及房屋价值的大问题,如建筑材料劣质、老化或建筑结构缺损等。

  当你看好了房子,就开始下offfer。接下来就需要仔细审核、查看相关文件,这是买房过程中至关重要的一步,这些文件包括:

•公寓商品房管委会(Strata council)的会议记录,其中收集了过去1~2年内大大小小的会议内容,详细写明了国内所有房产交易过程出现的问题及纠纷。

•必须要求卖主出示Information Certificate (Form “B”) ,这是管理委员会出的,一定要最新的。里边涉及如下内容:

  (1)、大楼或小区存在什么问题,发生过或可能发生什么问题,除房屋维护费用之外,房屋管理公司可能会征收何种附加费。

  (2)、房屋卖主是否欠管委会钱,有没有其它人对大楼或小区提出过法律诉讼?如果有,你可以看到起诉书复印件。

  (3)、产权关系是否具法律效力。

  (4)、房产交易过程中或以后,大楼的某些制度是不是会改变?

  •查看房管管理公司的现行条例,对于入住者有何要求。

  •了解房屋管理公司的当前财务状况,这样可以知道在房屋出现状况需紧急维修时,公司是否有足够资金。

•查看已注册的房屋规划,有关房屋修正条款及一些针对买主的限制条款等,因为有些房屋会限制买主的自由使用,如不可以用作商业用途等。

    •注意房屋保修的相关信息。

•建筑大楼外部检验报告。

以上内容适用于公寓楼和连体屋。独立别墅相对简单,只有PDS和Title Search。

•查看房屋说明报告(Property Disclosure Statement,通常我们简称为PDS),此报告由卖主填写,卖主有义务告诉买主他所知道的任何关于房屋的问题。对于报告中提到的所有问题,你都应当交由房产经纪做详细核查。

•查看产权说明Title Search,此报告由卖方经纪从房屋所在城市的政府调出,买方需查明卖房人是否是真正的业主。地产经纪应该向客户解释其中的重要条款。

如果上述文件都不存在什么问题,您就可以放心贷款。之后再进行验房,交定金,最后找律师办理剩余手续。等待拿到你在加拿大第一个房子的钥匙!

 

 

作者:邱水 Laurel Qiu   西温北温地产投资顾问   Royal LePage Sussex

      778.989.9656      laurel@laurelqiu.ca        www.laurelqiu.ca

 

欲了解本地房地产行情或教育文化信息,请参阅“温哥华乐活网”专栏作家邱水的文章