加拿大BC省政府新政策出台：外国人需缴纳额外15%的房产过户税

                          加拿大BC省政府新政策出台：外国人需缴纳额外15%的房产过户税

        2016年7月25日，BC省省长简蕙芝（Christy Clark）突然宣布要对在BC省大温地区除措瓦森原住民区外区域（详见下图）购置住宅房产的外国人征收额外15%的房产过户税（Property Transfer Tax, PTT），并于8月2日开始生效。新政不给豁免期，只要是8月2日之后成交的外国买方就要付出这笔税项。征税对象包括非加拿大公民或居民，外国人在加拿大注册控股的公司和未在加拿大注册的公司，上述类别购置房产一律要征收额外过户税。




收费方式
        PTT在房屋买卖成交当日由买家通过买方律师支付，计算方式为房屋成交价乘以需缴纳的PTT比例。从2016年2月16日开始，BC省政府统一对房产过户税比例进行调整，房屋交易金额在20万以下的房产征收1% PTT, 金额在20万到200万区间内的房产征收2% PTT， 金额在200万以上的部分征收3% PTT。新政出台意味着，当外国人购买一个200万加元的房子，在8月2日前成交的，需缴纳税费为3.8万加元，在8月2日后需要在此基础上多支付30万加元的房屋过户税。
本地专业人士观点
        大温地区地产局主席丹莫里森（Dan Morrison）在7月25日发表声明指出尽管大温居民都担心房屋可负担问题，但是在未咨询了解房产资深人士就盲目出台新政，只留给所有人8天时间的做法将会给房地产市场带来很多不稳定因素。省政府一直致力于解决房屋可负担性问题，但是做出决定前至少应该咨询下专业人士以便了解新政将对市场带来的影响。为了缓解短期内市场躁动，地产局呼吁省政府免征外国人已经在成交过程中（既买卖双方已经达成购房协议，但还未成交）房屋的额外过户税。同时地产局发表公开信呼吁所有受到新政影响的人给BC省财务厅厅长及省长写信通报事态的严重性。
        房地产行业是BC省的支柱产业。2015年，大温地区有42,326个房屋变更屋主，带来了27亿元的资金流动并创造了19,000个就业机会。与此同时，据大温地产局数据显示，仅2015年一年大温地区房地产交易额就达到390亿加元。
        另外在7月初，BC省财政厅厅长Mike De Jong公布针对6月10日至6月29日大温地区房产交易数据，6.5%的交易来源于外国买家卖家。但是房价疯涨真的是仅靠6.5%的外国人就可以做到的吗？答案是否定的。
        那么造成大温地区房屋疯涨的主因是什么呢？第一，供求关系不平衡。第二，非本地买家进入市场。第三，银行贷款利率低。
   供求不平衡和非本地居民进入市场。置业是几乎每个人人生中都要经历的步骤，大温地产局系统上目前有11,285套独立屋在售，5,696套公寓，联排和双拼别墅，数据包含Metro Vancouver外的部分区域，例如阳光海岸（Sunshine Coast）, 奇利瓦克(Chilliwack)等等。因此大温的房地产市场实际上是100个人在分一块蛋糕。非本地居民并不仅仅指外国人，一些买家来自于加拿大其他省份（例如魁北克省移民会因为各方面原因来BC省购置房产）。当市场无法满足每个人都可以买到房子的需求时，就会出现多个人争抢一个房子的状况，从而造成房价上涨。另外一个原因是加拿大贷款利率屡创历史新低，贷款条件宽松，只要有足够首付并满足特定条件就可以申请贷款。有相当一部分购房者即使有足够的资金全款购房，也禁不住低利率的诱惑而进行贷款。他们将手中剩下的现金再次投入到房地产市场，或买来为子女居住，或同时持有多套房产。非本地买家进入加拿大房地产市场由来已久。尤其是今年以来加元兑国际其它主要货币的劣势使得美国、英国、俄罗斯、伊朗、中国的热钱大量涌入。
新政的影响
        新政策公布两天，弊端立刻显现。因为担忧房价下降，不少人选择持币观望，准备在市场稳定时重新入市。外国买家抱怨省政府不讲信用，已经有人开始联系房屋经纪询问毁约可能性，另外也有人想将成交日提早到8月2日新政实施前，宁愿付给律师大笔加急费也要逃避支付额外过户税。至今还未入市的外国买家正期待着房价的大幅下跌。正在出售房屋的屋主怨声载道。市场出现前所未有的停滞。
展望未来
        由于外国买家并非房价上涨的主因，在造成市场动荡一段时间后，市场将会平稳下来，这时在之前房产交易中受益，手头有大笔资金的人会重新进入市场。租房市场火热也会鼓励买家继续买入房产进行投资，因为租金可以覆盖部分甚至全部的月供。
        征收额外过户税表面上确实打击了外国人的购买欲，短期内会使得外资注入减少，使本地经济受创，使部分相关人员失业。然而温哥华这个全世界最宜居的城市仍然会吸引大批人前来旅游，度假，或投资。省政府这一不负责任的举动无异于哗众取宠，实在是没有技术含量，没有法律依据。政府已经失去信誉，房价依然我行我素。

作者：成澄 Cheng Cheng                                    

文章资料来源：
http://www.rebgv.org/news-statistics/real-estate-board-greater-vancouver-issues-statement-foreign-buyer-tax
http://vancouversun.com/news/politics/premier-unveils-foreign-buyers-tax-on-metro-vancouver-real-estate
http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/vancouver-vacancy-tax-1.3648896
https://www.cmhc-schl.gc.ca/odpub/esub/64487/64487_2015_B01.pdf
https://www.rentboard.ca/rentals/rental_rates.aspx?locid=1040